Оценка торговой недвижимости (ларьков, магазинов, торговых центров) 

Как производится оценка торговой недвижимости?

    Оценка объекта торговой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. 

    Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.Оценка рыночной стоимости торговой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• Коммунальные платежи;
• Налоги;
  
• Страхование;
• Затраты на охрану, уборку и т.д.

В каких случаях необходима оценка торговой недвижимости:

    В настоящее время цели оценки торговой недвижимости можно разделить в зависимости от собственника объекта недвижимости.

Если собственнкиом объекта оценки выступают государственные или муниципальные органы власти, то целями оценки могут быть:

• Проведение приватизации;
• Отчуждение объекта оценки;
• Сдача в аренду или траст (доверительное управление);
• При кредитовании (передача в залог);
• Переуступка объекта недвижимости по долговым обязательствам;
• Разрешение имущественных споров;
• Национализация объекта;

Если собственником объекта недвижимости выступает физическое лицо, то возможны следующие цели оценки:

• Принятие управленческих или инвестиционных решений;
• Получение ипотечного кредита;
• Передача торговых площадей в аренду;
• Для осуществления операций купли/продажи, дарения, лизинга и др.;
• Определение компенсации при отчуждении имущества для государственных нужд;
• Внесение в уставный капитал;
• Акционирование компании;
• Страхование имущества;
• Оптимизация налогообложения (оспаривание кадастровой стоимости к примеру);
• При сносе здания;
• Определение ущерба нанесенного объекту торговой недвижимости;
• Разрешение имущественных споров в бракоразводных процессах;
• Составление брачного контракта;
• Наследование объекта торговой недвижимости.