Критерии влияющие на стоимость земельного участка

    К числу базовых критериев определения стоимости объекта относятся площадь, расположение и удаленность от крупных населенных пунктов, городов. Важным аспектом является категория земель, возможность и экономическая целесообразность ее изменения. Во внимание принимается наличие коммуникаций и стоимость их подключения, особенности ландшафта, характеристики почвы и ее пригодность с точки зрения строительства или использования в качестве сельхозугодий, инфраструктура и близость рекреационных зон. 

    Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется. На оценке земельных участков сказываются макроэкономические факторы, конъюнктура, сложившаяся на локальном рынке. В расчет необходимо принимать и планы по развитию местной инфраструктуры, застройки, изменения границ муниципальных образований и т. д.

Виды стоимостей земельных участков

    Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.   

    Рыночная. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

    Инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц.

    Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

    Кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложенияОснованием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Виды оценки стоимости земли

    В мировой практике оценки выделяют два вида оценки рыночной стоимости земельных участков: массовую (в основном, для государственных целей) и индивидуальных объектов собственности на земельные участки (индивидуальную оценку). Модели массовой оценки прежде всего ориентированы на воспроизводство рынка вариантов землепользования на значительной по площади географической территории. Для осуществления массовой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимы хорошо подготовленные специалисты-оценщики, работающие по методике расчета Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру рыночной оценки большого числа объектов собственности на определенную дату в разрезе категорий земель.

    Массовая оценка стоимости или оценка единичных земельных участков на конкретную дату осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, несколькими оценщиками. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В переходный период рыночной экономики отдельная оценка рыночной стоимости земли становится особенно необходимой, ввиду того что этот подход к оценке объектов недвижимости позволяет с меньшими затратами времени и средств: 

• способствовать нормализации процесса рыночного ценообразования; 
  
• обеспечивать в сжатые сроки возврат бюджетных денежных средств муниципалитетов на выполненное ими благоустройство территорий и общественные улучшения; 
  
• объективно оценивать реальную стоимость ущерба, упущенную выгоду и другие компенсационные платежи в случаях, предусмотренных законодательством; 
  
• определять вовлеченными сторонами договорные цены, включая плату аренды, размер ипотечного кредита и т.д. 
  

Принципы и методы оценки земельных участков 

• Принцип полезности используется для определения возможности правообладателя удовлетворения его потребностей в течении всего срока пользования земельным участком. 
• Принцип ожидания основывается на оценке величины ожидаемого дохода, который принесет участок земли в случае его эффективного использования. Принцип ожидания не берет в расчет другие производственные составляющие, которые правообладатель земельного участка намерен использовать на его территории. 
  
• Принцип остаточной продуктивности базируется на оценке стоимости земельного участка с учетом чистых доходов, полученных после вычета понесенных расходов (в качестве заработной платы сотрудникам, различного рода действий владельца земли по увеличению ее рентабельности, производительности и т.д.) С учетом этого принципа рыночная стоимость участка земли рассчитывается как разница между его суммарной рыночной стоимостью со всеми присутствующими на участке улучшениями и стоимостью всех затрат по строительству улучшений на данном участке. 
  
• Принцип замещения применяется для определения затрат на покупку участка, подобного тому, который оценивается. Вполне логично, что эти расходы не могут быть выше, чем рыночная стоимость земельного участка, подлежащего определению стоимости. 
  
• Принцип наиболее эффективного использования (экономическая оценка участка земли) дает возможность эксперту-оценщику рассчитать максимальную эффективность земельного участка, учитывая экономически целесообразные, физически и законодательно возможные действия правообладателя этого земельного участка. Эта информация чрезвычайно полезна для расчета максимального размера рыночной стоимости объекта оценки. В процессе определения стоимости земли по принципу эффективного использования определяется такой способ ее эксплуатации, который среди всех других вероятных, физически возможных, юридически допустимых и финансово целесообразных способов, является наиболее выгодным. Другими словами, этот принцип определения стоимости позволяет выбрать из всех законных способов использования земли самый прибыльный и применить его при расчете стоимости данного земельного участка. Для этого принимаются во внимание наиболее выгодные виды использования земли, преобладающие в месте расположения объекта оценки, разрешенные варианты землепользования, природоохранные и градостроительные лимиты по застройке земель, прогнозы изменения ситуации на рынке недвижимости данного сегмента рынка, существующая практика использования недвижимости в данной местности. 
  
• Принцип зависимости или местоположения основывается на расчете стоимости участка по его географическому положению с учетом особенностей его окружения. Под окружением понимаются преобладающие в окружающей местности эффективные и наиболее доходные способы использования и возделывания земли. Этот фактор заметно влияет на стоимость оцениваемого земельного участка. Принцип зависимости и местоположения предоставляет возможность оценщику учитывать в работе целый спектр ценообразующих качеств, таких как физические, правовые и экологические параметры земельного участка. Кроме того, важное значение имеют социальные факторы и наличие инфраструктуры в регионе местоположения объекта.
  
• Принцип предложения и спроса основывается на главном принципе рыночной экономики, относящемуся к любому товару, в том числе и к земельным участкам, выставленным на продажу. Стоимость земли так же зависит от соотношения спроса и предложения. Вне всякого сомнения, если спрос на землю растет, а количество предложений стоит на месте, цены поднимаются. И наоборот: при снижении спроса и росте предложений земельные участки дешевеют. В ситуации, когда предложение подобных объектов соответствует спросу, складываются стабильные цены на землю, которые и отражают ее истинную рыночную стоимость. Тем не менее, нужно учитывать то обстоятельство, что спрос на землю подвержен более значительным колебаниям, чем предложение. Тому есть простое и логичное объяснение: число участков, предлагаемых к продаже на открытом рынке, как правило, лимитировано, поскольку земля – ресурс ограниченный, ее производство (как в случае с промышленными товарами) увеличить невозможно. Возможен лишь перевод земельных участков из одной категории землепользования в другую, но таким образом не возможно полностью удовлетворить изменение спроса на какую-либо категорию участков земли. Вот почему цены на земельном рынке в России регулируются в большей степени спросом и покупательской способностью населения, нежели соотношением спроса и предложения.